地产纠纷

房产中介自建“凶宅”数据库

发布时间:2019-11-02 03:22阅读次数:

  随着惊悚片《京城81号(原名“朝内81号”)》电影的热播,被誉为京城第一凶宅的朝内大街81号院再次成为“探险迷”的关注热点。

  当电影《京城81号》狂卷过亿票房的时候,殊不知在北京城所谓的“凶宅”还真不少。链家地产为此专门自建了一个凶宅数据库,其中记录凶宅900多处,朝阳区相对集中。

  据报道,国内房产中介链家地产日前宣布,将在北京市场建立一个记录有“900多处凶宅”的数据库,并且承诺如果客户在不知情的情况下买到的房屋是凶宅,该公司将以最高原价进行回购。那么,“凶宅数据库”是否存在法律上的漏洞?对此记者进行了调查。

  “经过了将近半年的酝酿和准备,我们才推出凶宅数据库这样一项服务。”链家地产的相关负责人告诉记者,通过例行调查发现,有超过五成的消费者认为房产交易风险正在逐步加大,其中包括房产存在瑕疵、法律纠纷等问题,买房人遇到凶宅就是其中一个问题。对此,链家地产建立了这样一个记录有“900多处凶宅”的数据库,对购房客户在买房时进行风险提示,如果客户在不知情的情况下买到的房屋是凶宅,公司将以最高原价回购。

  记录有“900多处凶宅”的数据库又是从何而来的?该中介一位内部人士表示,一是通过司法和公安渠道获悉,二是通过其庞大的经纪人网络“街访排摸”。“链家在北京市场上的占有率超过50%,通过丰富的人脉、庞大的经纪人网络和渠道,能够排摸出一个比较完整的凶宅数据库。”

  在链家地产的信息平台上,内部员工输入小区的名字,便会检索出这个小区内统计在册的凶宅信息。信息列表中,凶宅被一一编号,具体位置也有详细显示。链家地产品牌总监徐东华告诉记者,这个系统一个很重要的功能就是提示经纪人小心凶宅。

  徐东华也坦言,之所以自建这个数据库,还是有点无奈。比如客户交易,业主隐瞒了信息,客户签约完了后业主是拒绝赔付的,最后可能只能由我们赔付,我们觉得如果这个对消费者很重要,我们就应该有一个承诺,这样会逼我们把风险控制的能力和等级提高。

  不仅是链家地产,我爱我家等多家地产公司都设有相似的信息系统。我爱我家副总裁胡景晖在接受记者采访时表示,我爱我家也在收集这样的信息,归根到底还是为了避免交易纠纷出现的风险。

  “凶宅目前还不是一个法律概念,而是一般民间约定的概念。”上海申骏律师事务所赵星海律师告诉记者,所谓“凶宅”一般包括三个层面:一是指发生过暴力凶杀的房屋,其次是发生过行径或意外死亡的房屋,第三是发生过自然死亡的房屋。“凶宅主观上会对居住人造成心理恐惧,客观上会造成房屋价值的贬损。”

  赵星海认为,作为一种服务告知客户,链家的举动无可厚非。“但房屋的信息毕竟属于隐私范畴,如果房产中介商将此‘广而告之’,会造成房价的贬损和房东信息的泄露,这是有违法律精神的。一对一地告知确切需要买房的客户,是比较合理的做法。”

  法律人士表示:依据诚实信用原则,房东理应将房屋内曾经发生过的恶性凶杀事件如实告知购买方,由购买方来自己决定是否选择购买曾经发生过恶性凶杀事件的房屋;若房东表示已经将该恶性凶杀事件告知了购买方,应当承担举证责任;在房东没法证明自己已经告知的情况下,构成欺诈。购买方有权撤销房屋买卖合同,要求返还房款赔偿损失。

  有专家建议,应该建立凶宅登记制度。既然有交易纠纷,而且交易纠纷的过程中,几方维权都很困难,显然中间有保障制度的缺失。建议把凶宅的登记制度列入范式合同文本当中。

  在我国和一些西方国家对凶宅有一些登记,比如房子以前发生过凶杀案,有过的事件,在房屋登记的时候就会有相关的内容。目前在中国这样的信息不在登记范围之内。

  房屋内实施杀人行为,客观造成房屋在卖房中降低价格,产生贬值损失,虽房屋使用价值没有改变,但被告杀人行为与原告低价出卖房屋之间有因果关系,故被告对原告两次卖房的差价损失应负赔偿责任。

  房内曾发生凶杀碎尸这一事件,已经构成了合同标的物的重大瑕疵。根据《合同法》第六条“诚实信用原则”之规定,被告刘某夫妇在出售其房屋时应当遵守诚实信用原则,向原告李某告知房内曾发生过凶杀碎尸事件的事实;法院判决撤销合同。

  双方签订房屋买卖合同应遵循诚实信用原则,交易时对房产相关信息应当予以披露。买卖过程中并未披露过这套房产曾发生凶杀案的情况。张某隐瞒重要信息的行为,应认为构成欺诈。受到欺诈的情形下作出房产买卖交易,可撤销。

  既然知晓涉案房屋为“凶宅”就应在出卖前告知购买方,但其却加以隐瞒,明显违背了《民法通则》第七条“民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益”的规定。同时,“凶宅”对于涉案房屋而言显属重要事实。故判决买卖合同无效,返还房款。综合东方网 中国广播网

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