地产纠纷

房地产开发企业纳税评估案例

发布时间:2019-11-17 18:25阅读次数:

  大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月,注册资金3000万元,主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务,企业所得税为查账征收。大连市中山区地税局通过系统纳税评估,发现其开发经营的某项目纳税情况异常,随即对其进行评估分析。

  2001年,该公司在大连市中山区繁华地带开发建设了一座商业城,并于2004年竣工,其建筑面积为4.1万平方米,2000多个店铺,当年销售1.5万平方米。2005年,余下2.6万平方米,1300余个店铺,成本每平方米7000元,共有18200万元记入“存货产成品店铺”科目。同时,以每平方米每日1.8元的价格进行租赁。2005年~2007年,地方各税正常缴纳。

  1.该公司2008年3月7月纳税信息异常,在申报营业税栏中销售不动产营业税增加,而平时稳定的租赁业营业税减少,同时从租计价的房产税减少。是否存在销售店铺的情况?

  2.对该公司7月《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行比对分析,发现该科目期末数大幅度增长,7月预收账款本期发生额为5000万元。是否有销售店铺未结转收入现象?

  3.对该公司《利润表》进行分析时,发现财务费用大幅增加。该公司自2004年后尚未开发新项目,为何财务费用增加?

  针对以上疑点问题,评估人员向该公司下达了《评估约谈通知书》,就有关问题进行核实。该公司财务负责人进行了如下解释。

  1.由于企业资金紧张,把租赁到期和快要到期的店铺以每平方米13000元进行销售,共销售400余个店铺,8000平方米。把未到期但已销售的店铺租金和收到店铺部分款项记到“预收账款”科目中,因而从租计价的房产税也相应减少。

  2.关于该公司财务费用大幅增加问题,该财务负责人说,因要开发新项目,从某银行1亿元人民币,用于新开发项目。

  为了进一步核实约谈中的各项问题,2008年8月,大连市中山区地税局对该公司展开实地调查。通过查账和外围实地核查,查实了以下几方面的问题。

  1.通过对2008年1月7月预收账款每笔与销售合同核对,查实了该公司预收账款中有3400万元为售店铺的全款,应转为收入。2008年7月应调增营业收入3400万元。

  2.通过查看合同条款约定,部分未到期的店铺,该公司将其租金转为房款首付,但少申报2个月的从租计价房产税192万元。

  3.经过到土地、规划部门了解,该公司未有新的开发项目。查看往来账发现,该公司所贷1亿元款项,全部汇往异地某企业。进一步询问财务负责人,异地某企业为该公司法定代表人在异地成立的企业,与该公司未有任何关联。而该公司所承担的财务费用600万元,依据《企业所得税法》的相关规定不予扣除,应调增企业利润。

  1.该公司2008年1月7月预收账款挂账少缴营业税及附加,应补缴营业税及附加277.5万元。

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