地产纠纷

优秀案例精选——涉及民间借贷纠纷

发布时间:2019-12-05 06:10阅读次数:

  民间借贷作为一种直接融资渠道,在日常经济活动中发挥着巨大的作用。然而,近年来民间借贷领域的法律纠纷呈高发态势,但由于相关法律规定空白、当事人法律意识不强、证据缺失等问题往往会造成审理难度的增加。

  近期,常州仲裁委员会处理了一起民间借贷纠纷,虽然案涉标的额不大,但牵涉的法律关系及相关的事实认定较为复杂,其中包括双方实际履行的合同内容、本金及利息的计算、抵押权的效力及担保范围、保证责任的承担及范围、以及既有物的担保又有人的担保的实现债权时的顺序等问题。

  在本案的审理过程中,仲裁庭认真审核证据材料,仔细听取双方当事人及代理律师的陈述和辩解,对案件的细节进行询问和确认。整个审理过程和裁决过程紧紧围绕仲裁请求及争议焦点展开,对当事人提及的问题逐一作出回应,对涉及的法律关系层层剖析,深入浅出,有理有据,体现了仲裁员的专业高效、客观公正。

  本案首席仲裁员马旭东,法律硕士,江苏常弘律师事务所律师、合伙人、执行主任。现任常州市武进区人民政府法律顾问团成员、民建常州市第十四届委员会法制委员会委员、常州仲裁委员会第六届仲裁员、常州市律师协会第一届监事会监事、常州市劳动保障综合执法监督员。

  本案仲裁员王敏,西南政法大学经济法学学士,学法律硕士。长期从事民、商事领域法律工作,擅长审理经济合同类、建设工程合同类及房地产类案件。曾任天宁区人民法院民事审判第一庭副庭长,现任天宁区政府法制办副主任。

  本案仲裁员徐渊,曾在天宁区人民法院民事审判第一庭、第二庭工作,任民事审判第一庭副庭长,并作为全市唯一代表任江苏省高级人民法院审判员进行挂职锻炼,从事法院审判实践工作15年。现任江苏尊法律师事务所律师、合伙人。

  申请人一XXX、申请人二XXX(以下合称申请人)与被申请人一XXX(以下简称被申请人一)、被申请人二XXX(以下简称被申请人二)(被申请人一、被申请人二合称被申请人)借款合同纠纷一案,申请人根据《抵押借款合同》、《借款补充合同》中的仲裁条款向常州仲裁委员会(以下简称本会)申请仲裁。本会于2018年4月4日根据《中华人民共和国仲裁法》第二十四条及《常州仲裁委员会仲裁规则》第十六条之规定受理了申请人与两被申请人之间的借款合同纠纷一案。

  在本会规定的期限内,双方当事人均未选定仲裁员。根据《中华人民共和国仲裁法》第三十二条及《常州仲裁委员会仲裁规则》第九十二条之规定,本会主任于2018年4月17日指定马旭东为仲裁员,成立独任仲裁庭,按简易程序审理本案。本案由XXX负责程序管理。

  本案于2018年5月3日在本会进行第一次不公开开庭审理。申请人的委托代理人XXX、XXX到庭参加第一次仲裁庭审;被申请人二的委托代理人XXX到庭参加第一次仲裁庭审;本会通过特快专递向被申请人一送达了仲裁通知书、仲裁申请书及证据材料、仲裁规则、仲裁员名册、仲裁员选定书、组庭通知书、限期举证通知书、开庭通知书,但被申请人一无正当理由未到庭,故根据《中华人民共和国仲裁法》第四十二条之规定,仲裁庭决定对本案涉及被申请人一的部分进行缺席审理。

  本案于2018年5月23日在本会进行第二次不公开开庭审理。申请人的委托代理人XXX到庭参加第二次仲裁庭审;两被申请人的委托代理人XXX到庭参加第二次仲裁庭审。

  仲裁庭于2018年6月11日申请本案适用普通程序审理,本会主任予以准许。在本会规则规定的期限内,双方当事人均未选定仲裁员。根据《中华人民共和国仲裁法》第三十一条、第三十二条,《常州仲裁委员会仲裁规则》第二十六条、第二十七条、第二十八条,第九十七条之规定,本会主任于2018年7月3日指定徐渊、王敏为仲裁员与首席仲裁员马旭东共同组成仲裁庭,按普通程序审理本案。

  本案于2018年7月11日在本会进行第三次不公开开庭审理。申请人XXX及两申请人共同代理人XXX到庭参加第三次仲裁庭审;被申请人一XXX、被申请人二XXX及两被申请人共同委托代理人XXX到庭参加第三次庭审。

  仲裁庭充分听取了双方当事人的陈述和辩论,对本案有关的事实进行了调查和核实,对有关证据进行了举证和质证,并征询了双方当事人的最后意见。本案现已审理终结。

  申请人称:被申请人一因资金周转需要,向申请人一、申请人二借款250000元,于2016年2月1日与被申请人二及两申请人签订个人抵押借款合同,由被申请人二承担连带担保责任,且自愿将名下房产XXXXXX作抵押担保,并经常州市武进区公证处公证。当天,两申请人与被申请人一又签订一份借款补充合同,约定借款期限为2016年2月1日至2016年7月31日,年息12%,借款人未按时足额偿还的,对未偿还的本金自借款之日起按日加收万分之七的违约金。之后申请人一依约向被申请人一银行账户支付借款本金250000元整。还款期限到期至今,两申请人已经按约定履行全部借款义务,但被申请人一仅支付部分利息,未按约履行还款义务。两申请人多次催讨未果,为保护自身合法权益,特向贵委提起仲裁,请求裁决:1、被申请人一归还两申请人借款本金250000元及利息79500元(暂时计算至2018年4月2日,详见利息清单),合计329500元;2、被申请人一支付两申请人律师费30000元以及两申请人自垫付律师费之日起按每日万分之七计算的利息;3、被申请人二对上述所有费用承担连带保证责任;4、被申请人一、被申请人二连带承担本案一切仲裁费用及两申请人垫付之日起按每日万分之七计算的利息。

  申请人于第一次庭审中提出变更仲裁请求申请,变更后的仲裁请求为:1、被申请人一归还两申请人借款本金250000元及按照年利率24%从2016年12月12日开始计算至实际清偿日止(利息暂时计算至2018年4月2日为79500元,详见利息清单),合计329500元;2、被申请人一支付两申请人律师费30000元以及两申请人自垫付律师费之日起到实际清偿日止按每日万分之七计算的利息;3、被申请人二对上述所有费用承担连带保证责任;4、被申请人一、被申请人二连带承担本案一切仲裁费用及两申请人垫付之日起至实际清偿日止按每日万分之七计算的利息;5、申请人对被申请人一名下的位于XXXXX(房屋所有权证号:XXXX;国有土地使用证号:XXXX)房产拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权。变更所依据的事实与理由归纳为:《抵押借款合同》经常州市武进区公证处公证后,在房管局对抵押房产办理了抵押登记,申请人对抵押房产享有抵押权,在实现债权过程中,申请人对该房产拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权。根据《常州仲裁委员会仲裁规则》第二十一条之规定,仲裁庭决定接受申请人的变更仲裁请求申请。

  两被申请人未提交答辩书,口头答辩称:一、借款是事实,被申请人愿意还款。但是双方之间的账目并非为申请人诉请的金额。申请人在打第二笔款时在新北区通江路与珠江路交叉口中国银行隔壁的肯德基以保证金的名义要求被申请人一交付申请人10000元整,该款项当时支付完毕,因为合同中未约定保证金,因此被申请人认为该款应在借款本金中扣除。另外,在申请人第一笔款项和第二笔款项交付的中间(具体时间以银行记录为准)被申请人一根据申请人的要求将预期的全部利息总金额在50000元到60000元之间通过被申请人一的账户交付给申请人,因该笔款项的交付时间超过了银行柜台出具流水的时间,因此被申请人一现正设法请求银行出具,会尽快向仲裁庭提供该证据。此外,被申请人一还委托被申请人二通过支付宝、转账、ATM存款等方式向申请人交付了部分款项,该款项被申请人一方请求在总额中一并结算及扣除。二、两被申请人不存在违约的情形,被申请人一持续还款,申请人从未提过任何异议,直到2018年年初,大概3、4月份,申请人要求被申请人一重新签订条件十分苛刻的新的借款协议,被申请人一没有答应,申请发雷霆后要求被申请人一支付80000元的违约金,被申请人一不肯,申请人才提起仲裁。被申请人一实际最后还款日期是2018年3月12日,在申请人提起仲裁后才停付。且被申请人一至今的还款总额已达到申请人要求的利息甚至超出。三、本案中双方存在两份借款合同,借款合同的借期、归还方式等完全不同,两被申请人希望两申请人明确本次仲裁依据的究竟是哪一份。四、关于律师费,两被申请人不存在违约且申请人的律师费收费标准过高,不应得到支持。对于仲裁请求三和五的担保请求,两被申请人在申请人确认以哪一份借款合同为准后再行答辩。

  第一组证据是公证书、借款补充合同、中国工商银行电子回单两份,证明仲裁请求第一项的内容:公证书及借款补充合同明确约定了双方的借款金额250000元,借款期限按借款补充合同中的约定“自2016年2月1日至2016年7月31日,借期半年”;“年息为12%约合每季度利息7500元,按季付息,期末还本,付息日为2016年4月30日”。两份电子银行回单证明申请人于2016年2月2日向被申请人一交付100000元,于2016年2月5日交付150000元借款的事实。因被申请人未按约支付利息,故申请人计收利息的依据按照补充协议第三条、第六第约定,在年息12%的基础上加收日息万分之七的违约金,根据民间借贷司法解释第三十、三十一条的规定,已收利息部分按月息3分计算至2016年12月11日,未收部分按年息24%主张,即从2016年12月12日开始计算。申请人主张的利息实际包括违约金。公证书中抵押借款合同载明的月息1分指年利率12%;

  第二组证据是委托代理合同及一份,证明仲裁请求的第二项的内容:律师费30000元的计算依据是按照江苏省律师收费标准,计算律师费的基数是329500元,申请人依据借款补充合同第七条的约定主张垫付律师费的利息;

  第三组证据是不可撤销连带责任保证承诺函一份,证明仲裁请求第三项的内容:保证范围包括对250000元借款本金及其他一切费用进行保证,保证承诺函中并未明确对抵押借款合同还是对借款补充合同进行保证。保证期间自借款到期之日起两年;

  第四组证据是借款补充合同,证明仲裁请求第四项的内容:借款补充合同第七条“由此产生的所有费用均由乙方承担,且乙方须承担甲方先行垫付仲裁费、律师费等相关费用之日起按日息万分之七收取垫付资金的利息费用”。同时以不可撤销连带责任保证承诺函中的约定,被申请人二对仲裁费用也应承担连带责任;

  第五组证据是公证书一份、抵押借款合同一份(该两份证据是从常州市不动产登记交易中心武进分中心调取),不动产登记证明一份,证明仲裁请求第五项的内容:公证书及抵押借款合同的内容与之前提供的公证书、抵押借款合同(包含在公证书内)的内容是一致的,且不动产登记证明中载明的抵押权事项与本组证据中的公证书及抵押借款合同相一致;

  第七组证据是房地号为XXX号房屋所有权证一份和国有土地使用证(XXXX)一份,以上均为复印件,证明XXXXX房屋系被申请人一所有。本组证据中的房屋所有权证、国有土地使用证与不动产登记证明中载明产权证、土地证是一致的;

  对第一组证据的真实性均认可。具体意见为,借款是事实,但本金只有240000元,且应扣除被申请人已经实际归还的款项。被申请人一不存在违约,虽然按照申请人陈述的借款期限已满,但在长达两年的时间里,被申请人一一直在还款付息,申请人一直在接受从未提出异议,申请人提起仲裁后再提起违约,不是善意相对人,该份证据的证明目的不能成立。对利息1分即年息12%认可,对加收的利息不认可,在补充的合同中第六条最后一句双方约定,如申请人认为被申请人一方违约应向被申请人明确提出,而在提起仲裁前未向被申请人提出过违约。因此本次借贷不能按照第六条计算违约金。认可申请人关于公证书中抵押借款合同载明的月息1分指年利率12%的意见;

  对第二组证据的真实性认可,但代理费的计算标准偏高,且两被申请人不存在违约情形,该项请求无事实基础;

  对第三组证据的真实性认可,对证明目的不认可,被申请人二担保的是抵押借款合同,而申请人是依据借款补充合同主张权利的,被申请人二对借款补充合同事先不知情,申请人事后也未告知,因此保证不成立;

  对第四组证据的三性均认可,证明目的不认可。因申请人是在两被申请人并未违约的情况下提起仲裁的。另外,违约金的计收标准也过高(已经达到年息25.55%),不具有合理性。被申请人二未对补充借款合同进行保证,不应承担仲裁费用;

  对第五组证据的三性均认可,对证明目的不认可。首先,约定房屋抵押的是抵押借款合同,并非申请人主张的借款补充合同,因此抵押不成立。其次,增加的第五项仲裁请求缺乏请求权基础,被申请人一方再次明确要求申请人一方配合解除抵押登记。在不动产权登记证明中其他一栏中载明被担保主债权数额:见抵押合同。但双方并未签订抵押合同,且本案中的补充协议未有抵押。因此抵押不成立;

  对第六组证据的三性均认可,该处房屋就是被申请人一的唯一房屋,当时是申请人提供的文本并要求被申请人填写的,否则不予借款;

  对第七组证据的三性均认可,且认可申请人关于本组证据中的房屋所有权证、国有土地使用证与不动产登记证明中载明产权证、土地证是一致的意见;

  针对申请人提供的第一组证据,被申请人对该组证据的真实性认可,经庭审调查,双方当事人一致认可借款补充合同的实际签订日期为2016年2月2日(该合同上载明的签订日期为2016年2月1日);仲裁庭认为该组证据可以证明双方之间存在借款关系,且申请人已经向被申请人一交付出借款项的事实,故对该组证据予以采信;

  针对申请人提供的第二组证据,被申请人对该组证据的真实性认可,故仲裁庭对该组证据的真实性予以确认;

  针对申请人提供的第三组证据,被申请人对该组证据的真实性认可,但对其证明目的不认可。根据不可撤销连带责任保证承诺函载明的内容来看,并未涉及借款补充合同,而仅是针对抵押借款合同,故仲裁庭对该组证据的真实性予以确认,但认为该组证据仅能证明对抵押借款合同提供保证,而不能证明对借款补充合同提供保证;

  针对申请人提供的第四组证据,被申请人对该组证据的三性均认可,但证明目的不认可。故仲裁庭认为,对该组证据的三性即真实性、合法性、关联性均予以确认;另外,借款补充合同约定了由被申请人一承担仲裁费、律师费以及上述两项垫付费用的相关利息;不可撤销连带责任保证承诺函约定的保证责任范围包括性质上类似仲裁费的诉讼费、律师费等一切费用。故对被申请人关于证明目的不认可的质证意见不予采信;

  针对申请人提供的第五组证据,被申请人对该组证据的三性均认可,但对其证明目的不认可。故仲裁庭认为,对该组证据的三性即真实性、合法性、关联性均予以确认;关于该组证据的证明目的问题将在仲裁庭意见部分论述;

  针对申请人提供的第六组、第七组证据,被申请人对该两组证据的三性均认可,故仲裁庭对该两组证据的三性予以确认;

  针对申请人提供的第八组证据,被申请人对结婚证复印件真实性没有异议,对收据真实性不予认可。仲裁庭认为,结婚证原件曾交仲裁庭核实,且被申请人对申请人提交的结婚证复印件真实性没有异议,故仲裁庭对结婚证真实性予以确认;关于收据,由于申请人仅提供复印件,且被申请人对其真实性不予认可,故仲裁庭对其真实性也不予确认。

  第一组证据是农业银行户名为XXX即被申请人二的自2017年2月7日至2018年4月10日的交易明细清单4页8面以及还款明细表一份,证明在2016年5月17日到2018年3月12日期间,被申请人一委托被申请人二通过银行和支付宝的方式向申请人归还了共计77400元。因为时间跨度较长,超过了银行的打印流水时间,因此被申请人仅能提供部分,被申请人据以计算该份还款明细表是被申请人通过银行的朋友调取。清单的一到八项暂时没有明细清单,但确实通过银行转账核算出。另外,被申请人二通过ATM现金存款的方式向申请人支付了30000元,但该组凭据暂时无法调取。此外,在答辩意见中通过被申请人一账户交付的款项凭证将于庭后提供;

  第二组证据是抵押借款补充合同一份,即申请人一在2018年3月底4月初向被申请人一出具的,该份合同原件已由申请人一签好名字,当时被申请人一曾经想与申请人一方最终结算了结本次借款,但申请人拿出极为苛刻的该份协议,被申请人不同意签署,申请人至此方才提出被申请人逾期还款存在违约,并在几天后提出仲裁;

  对第一组证据中农业银行交易明细的真实性予以认可,经过申请人核对收到的款项,与被申请人提供的还款明细上的日期金额是一致的,所以申请人对被申请人提交的该项证据的真实性予以认可,可以证明申请人收到了被申请人支付给申请人利息77400元,同时恰恰能证明被申请人是在2016年5月17日才付的第一笔利息,证明被申请人违约的事实;

  对第二组证据不予认可,该份证据所载明的日期为2016年2月1日,且仅有申请人签字,没有两被申请人签字,双方没有达成最终合意,该份合同无效,且不能证明申请人在2018年向被申请人出示。第三次庭审中申请人一发表的补充质证意见归纳为:该份证据是申请人一签名后,在提起仲裁前的几天给被申请人的,被申请人没有签。

  针对被申请人提供的第一组证据,申请人对该组证据的真实性予以认可;故仲裁庭认为,该组证据可以证明被申请人一实际付款的事实,故此仲裁庭对该组证据的真实性予以确认;

  针对被申请人提供的第二组证据,因申请人一对该组证据的形成、交付等基本事实的陈述与被申请人的陈述相一致,故仲裁庭对该组证据的真实性予以确认;

  针对被申请人提供的第三组证据,申请人对该组证据的真实性没有异议,故仲裁庭对该组证据真实性予以确认。

  1、2016年2月1日,申请人委托XXX与被申请人一在常州市武进公证处签订抵押借款合同一份,该抵押借款合同约定:乙方(即被申请人一,本段以下同义)向甲方(即申请人,本段以下同义)借款人民币250000元,双方约定借款期限为2016年2月1日起至2018年1月31日止,借款利息月息1分,利息每月支付,本金到期一次性偿还。为确保本合同履行,乙方自愿将坐落在常州市XXXXXX的房屋(房屋所有权证编号:XXX;国有土地使用证编号:XXX)作抵押担保,双方确认上述房地产抵押价值:500000元,被担保的主债权为人民币250000元。债务履行期限:2016年2月1日起至2018年1月31日,抵押物自登记之日起设立,抵押条款自登记之日起生效。抵押担保的范围为:包括但不限于主合同项下的债务本金、逾期利息、罚息、违约金、诉讼费、律师费、差旅费、抵押物处置费、过户费、税金、评估费等甲方为实现债权的一切费用。并且双方就该份抵押借款合同共同向常州市武进公证处申请办理公证,常州市武进公证处于当日出具了XXXX号公证书。遂后(也是当日),双方又前往常州市不动产登记交易中心武进分中心申请办理上述房屋的抵押登记,2016年2月4日该中心出具了XXXX不动产登记证明,该证明载明:证明权利或事项:抵押权;权利人:XXX,XXX;义务人XXX;坐落:XXXXX;其他:产权证号XXXXX,土地证号XXXXX,抵押方式一般抵押权,被担保主债权数额(最高债权数额)见抵押合同,债务履行期限(债权确定期间)2016-02-01至2018-01-31。

  2、2016年2月2日,申请人与被申请人一签订借款补充合同一份,该借款补充合同约定:根据《中华人民共和国合同法》及已经签订的并经常州市武进公证处公证的个人抵押借款合同,……,补充订立本合同,本合同效力等同于已公证的借款合同,如有冲突,以本合同为准。甲方(即申请人,本段以下同义)出借资金250000给乙方(即被申请人一,本段以下同义)使用。借款期限自2016年2月1日至2016年7月31日,借期半年,实际借款金额及开始时间以乙方提供入账日期为准。借款年息为12%,约合每季度利息7500元,按季付息,期末还本,本借款合同项下季度付息日为2016年4月30日 。双方就借款往来、支付利息的银行账户约定为:甲方工行账户XXXXXX,户名XXX;乙方建行账户XXXXXX,户名XXX。违约事项约定,乙方未按各具体合同约定按时足额偿还借款或利息的,甲方有权对其未偿还的借款本金自借款之日起,在各具体合同执行利率水平上按日加收万分之七的违约金,直至本息清偿完毕为止。如引发争议,各方友好协商共同解决或申请向常州仲裁委员会仲裁解决。由此产生的所有费用均由乙方承担,且乙方须承担甲方先行垫付仲裁费、律师费等相关费用之日起按日息万分之七收取垫付资金的利息费用。同日,被申请人二向申请人出具不可撤销连带责任保证函一份及两被申请人向申请人出具承诺函一份,该不可撤销连带责任保证函是为抵押借款合同所涉及的借款金额在人民币250000元的事实基础上,对该笔借款的本金、孳息、罚息、违约金及由此借款引起的任何纠纷、诉讼的产生的诉讼费、律师费、交通费、抵押物处置费、过户费,税金、评估费等一切费用承担不可撤销的连带责任保证;该承诺函主要是被申请人承诺抵押房屋不是唯一一套房产或住所、也未出租,未经申请人书面确认,抵押期间被申请人不得出售其名下其他房产。

  3、2016年2月2日,申请人一(开户银行中国工商银行常州分行,卡/账号XXXXXX)通过电子银行汇款向被申请人一(开户银行中国建设银行常州市武进支行,卡号XXXXXX)支付借款本金100000元;2016年2月5日,申请人一通过上述相同方式向被申请人一支付借款本金150000元。

  5、2018年4月3日,申请人与XXXX律师事务所(以下简称品川所)签订委托代理合同一份,约定XXX所接受申请人的委托,指派XXX、XXX律师在申请人与两被申请人因民间借贷纠纷一案中作为其委托代理人;代理权限为特别授权;律师代理费人民币30000元,于本合同签订之日起3日内付清;合同效力为本合同自双方签字或盖章之日生效,至本案仲裁终结之日终止。同日,XXX所向申请人一开具了金额为30000元的代理费一份。

  6、申请人一就本案提起仲裁前,曾将事先自己已经签名的抵押借款补充合同原件一份交由被申请人一签订,但被申请人一没有签订该份抵押借款补充合同。

  申请人与被申请人一于2016年2月1日签订抵押借款合同一份(该份合同于当日申请办理了公证),次日双方又签订借款补充合同一份,该两份合同均是双方真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定。该两份合同主要区别在于借款期限、利息支付方式、违约责任以及律师费、仲裁费和该两项费用垫付利息的承担。申请人认为借款补充合同是抵押借款合同的补充,与抵押借款合同有冲突的,以补充合同为准;被申请人一则认为该两份合同是相互独立的协议,不存在谁补充谁的问题,且不能确认双方实际履行是抵押借款合同,还是借款补充合同,但强调双方约定的实际借款期限为两年。仲裁庭认为,从上述两份合同签订的时间来看,是先签订了抵押借款合同后签订了借款补充合同,对同一借款事实先后作出不同的约定,应当以后合同约定为准;从借款补充合同约定的内容来看,该合同明确载明:根据《中华人民共和国合同法》及已经签订并经常州市武进公证处公证的个人抵押借款合同,甲乙方在自愿的基础上,就甲方出借资金给乙方使用,乙方借入甲方资金事宜,为明确双方权利义务,经协商一致,补充订立本合同,本合同效力等同于公正的借款合同,如有冲突,以本合同为准。由此也可以看出,上述两份合同并非相互独立,借款补充合同签订的前提是抵押借款合同的存在;从上述两份合同的效力来看,抵押借款合同虽然是经过公证的合同,但我国法律并没有规定对经过公证的合同进行变动必须进行公证,也没有规定公证合同的效力必然高于没有公证合同的效力,所以对被申请人一认为经过公证的合同效力更强的观点不予采纳。综上,就申请人与被申请人一实际履行的借款合同的内容认定为:以抵押借款合同中约定的借款部分内容为基础,借款补充合同是对上述借款部分内容的部分变动,上述两份合同内容不一致的,以后签订的内容为准。

  仲裁庭审中,申请人提供了两份中国工商银行电子银行回单,用以证明其分别于2016年2月2日,2016年2月5日向被申请人一交付出借款100000元和150000元的事实;被申请人一对该组证据真实性认可,但称在申请人一向其打第二笔款时,应申请人要求,以保证金名义向申请人支付了10000元,该款应从借款本金250000元中扣除,故实际借款本金为240000元,并且要求扣除其已实际归还的款项。但是,被申请人一未就其上述所称的保证金10000元及其他应扣除的款项向仲裁庭提供证据加以证明,且申请人对此也不予认可。在仲裁庭再次指定的补充证据期限内,被申请人一仍未能提供证据证明其主张。故此,仲裁庭认为,被申请人一应承担举证不能的法律后果,认定本案中申请人实际向被申请人一支付的借款本金为250000元。

  本案中,申请人是分两笔(即2016年2月2日付100000元,2016年2月5日付150000元)向被申请人一支付借款本金的,且庭审中,双方一致同意,从2016年2月6日起开始计算利息。借款补充合同第二条约定的借款期限为自2016年2月1日至2016年7月31日;第三条约定年息为12%;第四条约定按季付息,期末还本,本借款合同项下季度付息日为2016年4月30日,如遇国家法定节假日,需提前支付利息至指定账户。另查明,被申请人一已付申请人的款项如下:2016年5月17日付2500元;2016年6月3日付5000元;2016年8月13日付5000元;2016年9月6日付5000元,2016年10月9日付5000元;2016年12月20日付5000元;2017年1月10日付5000元;2017年3月2日付5000元;2017年4月19日付5000元;2017年7月25日付10000元(含双方在庭审中一致认可的还款明细之外的一笔付款即2017年7月25日微信支付100元);2017年9月30日付2000元;2018年3月5日付8000元;2018年3月6日付10000元;2018年3月12日付5000元,总计付款金额为77500元。申请人主张上述付款性质为利息和违约金,具体以借款本金250000元为基数,自2016年2月2日开始,按年利率36%进行计算,将已付总额77500元折算后付至时间为2016年12月11日。而被申请人一认为不能明确已付款项是本金还是利息,只知道借款每月利息是2500元,最终的利息同意统一计算(即不分段按月或按季计算)。仲裁庭认为,按照借款补充合同的约定,被申请人一应于2016年4月30日按利率12%向申请人支付借期内的利息,并于2016年7月31日按上述利率标准结清本息。故从上述被申请人一的实际付款情况来看,其行为已经构成违约。借款期限届满时,被申请人一有义务按约结清本息,而本案中,被申请人一未按时结清本息,仍然占用出借的款项,虽然借款期限届满后申请人也收到了被申请人一向其支付的数笔款项,但不能因此认定两申请人已经放弃追究被申请人一的违约责任,或者推定双方已经就借款期限达成变更的一致意见,该观点不符合《中华人民共和国合同法》第七十七条关于“当事人协商一致,可以变更合同”的规定。所以,申请人在本案中有权向被申请人一主张追究其违约责任。

  参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称《民间借贷司法解释》)第二十九条第二款(二)的规定,“约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按借期内的利率支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持。”本案中,双方对逾期利率并未约定,但申请人主张了利息和违约金,故在最终结果的认定上,应参照《民间借贷司法解释》第三十条的规定,“出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持。”结合申请人主张计算利息和违约金的方式,两被申请人也同意统一计算利息以及借款补充合同第六条违约事项的约定(利息和违约金合计已经超过年利率24%)。由此,仲裁庭认为,截止申请人提起仲裁申请之日即2018年4月4日的利息和违约金合计129698.63元,具体计算方式:按年利率24%为标准,以借款本金250000元为基数,计算自2016年2月6日起至申请人提起仲裁申请之日即2018年4月4日止(365天/年),扣除被申请人一已经支付的总额77500元,故尚需支付的利息和违约金合计为52198.63元;申请人提起仲裁申请之日即2018年4月5日起的利息和违约金的具体计算方式:以借款本金250000元为基数,自2018年4月5日起至借款本金付清之日止,按年利率24%计算逾期的利息和违约金。

  根据《常州仲裁委员会仲裁规则》第九十条的规定,仲裁庭确定本案仲裁费用由申请人承担10%,由被申请人一承担90%;被申请人一补偿申请人律师费25000元。对于申请人主张支付垫付律师费及仲裁费的利息的仲裁请求,仲裁庭认为于法无据,不予支持。

  根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第一百八十七条的规定,“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”结合本案,被申请人一自愿以坐落在常州市XXXXXX的自有房屋为其本人借款提供抵押权担保,并办理了不动产抵押登记,故该抵押权已经有效设立。关于抵押权的担保范围,双方当事人持有不同意的意见:申请人认为,抵押借款合同中抵押担保的范围为:包括但不限于主合同项下的债务本金、逾期利息、罚息、违约金、诉讼费、律师费、差旅费、抵押物处置费、过户费、税金、评估费等甲方为实现债权的一切费用,由此抵押权的担保范围包括被申请人一在本案中应承担的所有债务;被申请人一认为,抵押权的担保范围仅限于抵押借款合同中借款部分内容,由于借款补充合同未办理抵押登记,故抵押权的担保范围不包括借款补充合同的内容。仲裁庭认为,根据上述“抵押权自登记时设立”的法律规定,虽两申请人与被申请人一签订了借款补充合同,但双方未就案涉抵押房屋为借款补充合同的履行提供抵押担保进行约定,且也未因借款补充协议的签订而办理抵押权变更登记,故此本案中抵押权的担保范围不应扩大至借款补充合同,而是仅限于抵押借款合同。又鉴于,抵押借款合同中关于借款、抵押(含抵押担保的范围)的约定,再结合借款发生后被申请人一实际偿付款项等情况,仲裁庭确认本案中抵押权的担保范围:借款本金237349.32元【具体计算方式 :以借款本金250000元为基数,自2016年2月6日起至申请人提起仲裁申请之日即2018年4月4日止(365天/年),按年利率12%计算所得金额为64849.32元,该款即被申请人一在此期间应付的利息,至2018年4月4日被申请人一实际已付款总额为77500元,扣除上述应付利息64849.32元,剩余12650.68元用作抵冲借款本金250000元,故实欠借款本金为237349.32元】及以此为基数,自2018年4月5日起按年利率12%计算至该款付清之日的逾期的利息;以及申请人为实现前述债权所支出的仲裁费酌定10000元、律师费酌定23000元。

  被申请人二认为,其仅对抵押借款合同提供保证,对借款补充合同没有提供保证,且保证期间已经超过;即使保证成立,对加重保证人责任部分不承担保证责任。仲裁庭注意到,借款补充合同改变了抵押借款合同中约定的借款期限和付息方式(即由原来的借款期限两年变更为半年,每月付息变更为按季付息),同时补充增加了违约事项的约定。这些变动实际上是缩短了被申请人一的借款使用时间,缩短了还款期限,加重被申请人一的还款压力,以及随之可能产生的重大的违约责任。另外,被申请人一也未按借款补充合同约定履行还款义务。

  参照《担保法司法解释》第三十条的规定,“保证期间,债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作出了变动,未经保证人同意的,如果减轻债务人的债务的,保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任;如果加重债务人的债务的,保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动的,未经保证人书面同意的,保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容,但并未实际履行的,保证人仍就应当承担保证责任。”故此,仲裁庭认为,案涉的保证期间应当为抵押借款合同约定或者法律规定的期间,但抵押借款合同对保证期间没有约定,故根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定,“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”借款抵押合同约定的债务履行届满之日为2018年1月31日,申请人于2018年4月4日提起仲裁,要求被申请人二承担连带保证责任,其显然没有超过保证期间。另外可以得出,被申请人二应当承担保证责任,但对加重被申请人一的债务部分,被申请人二可不承担保证责任。依据抵押借款合同的约定,结合本案实际,仲裁庭确认被申请人二对被申请人一就借款本金237349.32元【具体计算方式 :以借款本金250000元为基数,自2016年2月6日起至申请人提起仲裁申请之日即2018年4月4日止(365天/年),按年利率12%计算所得金额为64849.32元,该款即被申请人一在此期间应付的利息,至2018年4月4日被申请人一实际已付款总额为77500元,扣除上述应付利息64849.32元,剩余12650.68元用作抵冲本金250000元,故实欠本金为237349.32元】及以此为基数,自2018年4月5日起按年利率12%计算至该款付清之日的利息的付款义务承担连带保证责任。另外,依据不可撤销连带责任保证承诺函的约定,被申请人二对申请人为实现前述债权所支出的仲裁费酌定10000元、律师费酌定23000元也应承担连带保证责任。

  再有,根据《物权法》第一百七十六的规定,“被担保的债权既有物的担保又有人的担保,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确的,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权。”故申请人应先以案涉抵押房屋实现债权,被申请人二作为保证人应对申请人以案涉抵押房屋实现抵押权后仍未能受偿部分在其应承担的保证责任范围内承担连带清偿责任。

  综上所述,仲裁庭依据上述事实和理由,根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条,《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条,《常州仲裁委员会仲裁规则》第二十一条、第四十七条、第九十条并参照最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第三十条、第六十一条,最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条之规定,裁决如下:

  (二)被申请人一向申请人支付自2016年2月6日起至2018年4月4日止的利息(含逾期的利息和违约金)52198.63元,并支付以借款本金250000元为基数,自2018年4月5日起至借款本金付清之日止,按年利率24%计算的利息;

  (四)本案仲裁费14285 元,由申请人负担1428.5元,被申请人一负担12856.5元(该款已有申请人垫付,被申请人一负担部分应径付申请人);

  (五)如被申请人一未按期清偿上述债务的,对其不能清偿部分,申请人有权对被申请人一所有的坐落在常州市XXXXXX的房屋(房屋所有权证编号:XXXXXX号;国有土地使用证编号:XXXXXX号)进行折价或者拍卖、变卖后所得价款在借款本金237349.32元、逾期的利息(逾期的利息计算方式为:以237349.32元为基数,自2018年4月5日起至该款付清之日止,按年利率12%计算),以及律师费23000元、仲裁费10000元的总额范围内享有优先受偿的权利;

  (六)被申请人二对申请人以案涉的上述抵押房屋行使抵押权后仍未能受偿的部分,在237349.32元及逾期的利息(逾期的利息计算方式为:以237349.32元为基数,自2018年4月5日起至该款付清之日止,按年利率12%计算),以及律师费23000元、仲裁费10000元的总额范围内承担连带清偿责任;

  当事人可以在合同或协议书中约定:因本合同引起的或与本合同有关的争议,双方协商解决,协商不成的双方同意提交常州仲裁委员会按其仲裁规则仲裁,裁决是终局的,对双方均具有约束力。

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