地产纠纷

北京疫期租赁纠纷指引:租期满暂时无法搬家应

发布时间:2020-09-08 15:33阅读次数:

  新京报快讯(记者 吴娇颖)记者今日(3月5日)从北京房地产中介行业协会获悉,《疫情防控期间防范和化解住房租赁行业纠纷指引》近日发布。针对因疫情引起的租赁履约纠纷,其中建议,租赁中介应与出租人协商疫情防控期间租金减免、延缓支付等问题。租期届满承租人暂时无法搬家的,中介或出租人应给予合理宽限期限。

  疫情防控期间,租赁合同履约纠纷时有发生,如租赁中介企业与出租人就租金支付存在争议,租户在疫情期间搬家或物业交割存在困难等。该指引聚焦租赁合同履约纠纷、劳动关系纠纷、落实疫情防控措施不到位三类问题,细化行业当前可能面临的纠纷和风险点,并提出14条针对性防范化解纠纷的建议。

  针对因疫情引起的租赁履约纠纷,北京房地产中介行业协会建议,受疫情影响,确实不能继续履行合同的,要及时通知对方,以减轻可能造成的损失,并在合理期限内提供相关证明材料。租赁中介企业应本着平等自愿和诚实信用原则,与出租人协商疫情防控期间租金减免、延缓支付、延长空置期等问题,避免单方面拒付租金。

  租赁当事人应提前就续租租金调整等问题进行沟通,避免因个别短期续租业务调高租金,引发误读和炒作。租期届满,租赁当事人尽量采用无接触方式进行物业交割、资金结算;承租人暂时无法搬家腾房的,租赁中介企业或出租人应给予合理宽限期限。

  此外,指引还结合相关政策法规针对租赁中介企业与员工之间的劳动关系纠纷、落实疫情防控措施存在的风险提出防范化解建议,如建议企业采取灵活办公方式,协商调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时,完善线上服务等。

  记者注意到,指引中还提到,租赁合同履约纠纷是否适用不可抗力不可一概而论,需结合当事人主张、合同履行受疫情影响程度、因果关系等因素综合认定,进而确定各方责任。

  北京市第二中级人民法院王磊法官提醒,如租赁当事人提起诉讼,应充分考虑疫情对合同履行的影响,确定是要求变更合同还是要求解除合同,防止因请求权基础选择不当承担不利后果。

  “比如,在疫情仅是对承租人的经营收益产生不利影响,但并不必然导致合同目的不能实现的情况下,从鼓励交易、轻微违约不可解除合同等法律精神看,承租人要求解除合同的主张很难得到法院支持。此时,承租人基于情势变更或公平原则要求法院减免租金的请求更为现实和合理。”王磊说。

  北京市长安律师事务所律师赵静建议,住房租赁合同当事人一方因疫情及防控措施不能履行合同的,首先要及时通知对方,尽量减少损失;第二步按照公平自愿和诚实信用原则,优先通过协商变更合同条款或签订补充协议,主动减少和化解纠纷;协商不成的,建议承租人先行交纳租金,防止因己方违约而承担不必要的违约责任,并注意固定和留存证据,必要时可通过诉讼方式寻求救济。

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